Taşınmaz Değerlemesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir gayrimenkulün (ev, arsa, iş yeri) piyasa değerinin belirlenmesi, sadece "alıcı ne verir?" sorusunun cevabı değildir. Hukuki süreçlerde, banka kredilerinde ve miras paylaşımlarında uluslararası standartlara (IVS) uygun, bilimsel ve objektif bir taşınmaz değerleme raporu gerekir.

Değerlemede Kullanılan Temel Yöntemler

SPK lisanslı değerleme uzmanları ve bilirkişiler, gayrimenkulün türüne göre şu 3 yöntemden birini veya birkaçını kullanır:

1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Yaklaşımı)

En sık kullanılan yöntemdir. Değerlenen mülke benzer özelliklere sahip (konum, büyüklük, yaş, kat) ve yakın zamanda satılmış emsaller araştırılır. Bu emsaller üzerinden "şerefiye" düzeltmeleri yapılarak mülkün değeri bulunur. Konut değerlemelerinde en güvenilir yöntemdir.

2. Maliyet Yöntemi

Arsa değeri ile üzerindeki yapının yeniden inşa edilme maliyetinin toplanmasıyla bulunur. Fabrikalar, okullar veya emsali olmayan özel yapılar için tercih edilir. Yapının "yıpranma payı" (amortisman) maliyetten düşülür.

3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Mülkün kira getirisi veya ticari potansiyeli üzerinden değer biçilir. Otel, benzin istasyonu, AVM gibi ticari mülklerde kullanılır. Yıllık net gelirin belirli bir kapitalizasyon oranına bölünmesiyle nihai değere ulaşılır.

Kamulaştırma ve Ecrimisil Davaları

Devletin veya belediyelerin özel mülke el koyması (kamulaştırma) durumunda teklif edilen bedel genelde piyasa değerinin altında olabilir. Bu durumda Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davası açılır. Bilirkişi heyeti, yukarıdaki yöntemleri kullanarak taşınmazın gerçek değerini belirler.

Ecrimisil ise "haksız işgal tazminatı"dır. Bir mülkün izinsiz kullanımı durumunda (örneğin mirasçılardan birinin evi tek başına kullanması), geçmişe dönük kira bedeli hesaplanır.

Doğru, tarafsız ve bilimsel veriyle desteklenmiş değerleme raporları için BİLİRKİŞİM.COM uzmanlarına güvenebilirsiniz.